王肖邦

　　试图通过出售非核心商业资产以压低负债率的瑞安房地产，正考虑将位于重庆的部分商业项目，以24亿元的价格转让给阳光人寿保险股份有限公司(下称“阳光人寿”)。

　　根据瑞安房地产11月29日公告，计划出售的商业项目为建筑面积近12万平方米的重庆企业天地2号写字楼部分，以及815个地下停车位。

　　按照交易双方签订的框架协议，阳光人寿从瑞安房地产手中买下重庆项目后，将委任瑞安房地产的全资子公司——上海新天地商业管理有限公司(下称“上海新天地商管”)作为资产管理人，对该项目提供资产管理服务。

　　引人注意的是，在瑞安房地产与阳光人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款，而瑞安房地产对该项目前景预计悲观，对于“赢得”对赌条款并不抱希望。

　　根据这些条款，上海新天地商管对重庆项目进行管理期间，将按年分为六个结算期：如果在每个结算期，重庆项目的净营业收入(net operating income)低于目标净营业收入，即重庆项目每年的净营业收入低于瑞安房地产已收到款项的8%，上海新天地商管将以现金方式向阳光人寿支付不足金额；反之，如果净营业收入超出目标净营业收入，上海新天地商管将收取超出金额的80%作为资产管理服务费。

　　此外，如果截至2018年底，重庆项目的年度净营业收入低于收购代价的8%或该物业的出租率低于82%，则管理期将予以延长；如果2019年、2020年，净营业收入低于收购代价的6.4%，管理期还将进一步延长。

　　对于赢得上述对赌条款，瑞安新天地似乎并不抱太大希望。公告透露，瑞安房地产已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备。瑞安房地产甚至预计，在最悲观的情况下，即项目租金以及出租率均出现最低迷表现，向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。

　　正因为做出1.36亿元拨备，瑞安房地产此次向阳光人寿出售重庆写字楼项目，将获得1.23亿元亏损。但瑞安房地产方面相信，此番交易长远而言对公司有利——通过整体出售非核心办公楼及零售物业，可以提高资产周转率及缩短投资回报期。

　　由于瑞安房地产近年以来参与多个旧城改造项目，沉淀大量资金，导致负债率居高不下。此前在接受《第一财经日报》采访时，瑞安房地产主席罗康瑞即表示，将考虑出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式令“资金的流转更有效率，集中将负债率压低”。