□本报记者 刘丰

　　刚刚过去的三月，全国多个城市房价相继“失守”，楼市崩盘论仍然充斥市场。但福州新房市场(五城区，下同)成交量、房价却双双走高。难道福州楼市在传统“金三月”上演了一出逆袭战？

　　业内人士认为，从总体市场上看，福州楼市成交仍然处于低谷，未来楼市风险存在于金融方面。

　　3月新房成交量创8个月新高

　　但市场仍低迷，同比跌五成

　　福州市房地产交易登记中心数据显示，3月份福州一手房成交1556套，较2月份的943套增加613套，环比大涨60.01%。这一数据也创下了去年7月份以来的最高成交值。

　　值得注意的是，去年3月份，福州一手房成交也出现暴涨。数据显示，2013年3月，福州一手房成交量达到了3250套，环比暴涨90%，一举创下三年多以来的月成交最高值。这也意味着，福州今年3月份一手房成交量同比下跌了52.12%。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，虽然从短期数据看，3月超1500套的成交量和2月不足千套相比，增加幅度较大，但福州楼市整体氛围还是谨慎。“从总体上看，第一季度除了京津唐，其他地区的楼市成交都比较冷。”

　　业内人士认为，虽然这两年3月份都出现成交量暴涨，但成交量走高的原因并不同。去年3月份，“国五条”颁布了，福州公积金新政出台了，福州房价控制目标公布了，楼市在一系列政策的刺激下风头大盛。而今年，楼市持续低迷，尤其今年前两个月福州一手房月成交量都没过1000套，“三月份的暴涨也是因为环比基数低的缘故。”

　　据了解，去年7月份，福州一手房成交量环比下跌近50%，此后，福州一手房成交量一蹶不振，再也没有超过1500套，其中还有4个月的月度成交量不足1000套。

　　王阿忠也表示，即便在楼市调控之后，福州正常的一手房月成交量也会在2000-2500套，现在的市场还是处于低迷期。

　　一手房环比涨幅居全国第17

　　较去年同期上涨1515元/㎡

　　市场成交低迷并没有阻止房价走高。昨日，国家指数研究院发布3月百城房价指数，福州一手房均价15605元/平方米，环比上涨0.9%。环比涨幅在全国100个城市中位居第17位。不得不提的是，我省另一个城市厦门上个月房价环比上涨1.76%，涨幅在东莞、太原之后，位居全国第三。

　　根据该研究院数据显示，2月份，福州房价在连涨四个月后首度下跌，跌幅0.66%。此次房价再度上涨0.9%，已经超出降价前的价格。这意味着，福州新房价格再度刷新历史纪录。

　　据了解，去年3月份，福州楼市在政策刺激下大爆发，除了成交量大涨，房价也达到历史最高值。当时指数研究院公布的价格为14090元/平方米。随后的4-5月，一手房价格连续下跌，均价一度跌破14000元/平方米。至去年5月份，福州新房价格跌至13887元/平方米，随后房价一路看涨。到去年8月，福州新房价格已经突破15000元/平方米。虽然期间房价经历了两次小幅下跌，但始终没能回到14000元/平方米区间。

　　从同比数据看，目前福州房价较去年同期上涨了1515元/平方米，同比上涨10.75%。

　　对此，有人提出质疑：多地楼市都出现降价楼盘，为何福州房价在楼市成交低迷的情况下还能上涨？

　　业内人士透露，近期福州推的楼盘主要以高端大户型为主，单价本来就相对较高。加之近期楼市优惠层出不穷，不少开发商报价的时候有意识地推高价格，再以大幅度优惠来促进成交。

　　二手房成交缩水一半

　　近期成交价已下跌5%

　　如果说一手房数据具有滞后性、统计不完善等问题，难以反映真实市场，那么一直被喻为楼市“晴雨表”的二手房市场则更加直观、及时地体现楼市面貌。

　　双安房产董事长郑爱新介绍，3月份福州二手房成交量环比下滑了30%，“去年全年福州二手房成交量在3万套左右，现在月成交量就剩1000多套，少了一半多。”

　　事实上，福州二手房市场经历了去年3月份的“过户潮”之后，就一直走低。尤其是从去年下半年起，楼市成交量不断下探。

　　据了解，随着成交不断缩水，不少中介已经将业务中心转移到租赁，还有中介开始涉足金融业务，谋求转型。一些小中介的门店相继关门。业内人士透露，一家大型中介机构近期就关了15家门店。

　　二手房难成交，只能靠拉低价格来推动。郑爱新表示，近期福州二手房成交价已经下跌了5%。

　　据了解，此前，福州二手房市场议价空间一度扩大到5%-10%。当然，既然是议价空间，说明并不是所有的房源都可以降价。而如今成交价下跌，这意味着所有成交房源价格都出现下滑。

　　市民陈先生介绍，去年手上有套房子要出售，当时挂出的价格是185万元，自己一直没下决心卖，于是就拖到了今年。“今年中介和我说，现在挂185万元肯定卖不出去，让我把价格调到175万元左右。”

　　楼市未来走势不明

　　最大的风险在金融

　　相比多地楼市，第一季度福州市场不管是成交量，还是价格变动，都相对平稳。接下来，福州楼市将走向哪里？

　　有业内人士认为，此前杭州等地出现楼盘降价，很大部分原因是库存量太高。目前，福州楼市存量房数量也不容小觑，接下来的市场并不乐观。

　　福州市房地产交易登记中心网站数据显示，截至3月31日，福州五城区可售商品住宅24454套，相比今年初上涨44.88%。按照目前市场消化的速度，新房库存能卖近16个月。

　　去年上半年，福州新房库存量最高值时也曾突破2万套，但基本都是刚过两万。以5月14日为例，福州可售商品房总套数20353套。库存最低值出现在11月左右，11月20日市区可售商品房总套数14335套。进入2014年，成交量迅速萎缩，福州楼市库存量再度攀上高位。

　　不过，房产专家刘福泉认为，此前出现在南京的降价潮是集中在供应量大的一个区域。福州目前虽然整体供应量较大，还没有出现新盘供应高度集中在同一个区域的现象。因此未来福州出现楼盘降价也是有可能的，但不会出现所谓的“降价潮”。

　　王阿忠认为，未来房地产最大的风险在于金融方面。“房地产玩的就是钱，房地产只是资金的载体。”王阿忠表示，房地产是靠资金量来推动的，未来楼市走势需要看开发商的资金量情况。

　　王阿忠认为，目前房地产市场的问题，归根到底就是“钱都去哪儿了”。每年央行投入市场的钱都不少，为什么房地产行业的资金量却不断趋紧？“一套房子的价格中，地价占了50%，开发、销售环节的税费保守估计占10%，这意味着将近60%的资金都被政府拿走，流出房地产系统。而其他实体经济的各种税费基本都不到20%。”王阿忠称，政府不是投资者，这些财政收入很难再进入市场，这意味着在市场中运转的钱越来越少。在这种情况下，开发商的资金压力不言而喻。

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