编者按：上海市是在建筑工程保险领域先行先试的省市之一。建筑工程质量潜在缺陷保险（IDI）的实施让保险公司、开发商、业主、政府部门等多方共赢。正如上海保监局局长裴光所言：“IDI开启了保险参与工程质量安全和政府职能转变的新模式，是商业保险配合政府职能转型、充分发挥市场力量的一个成功典范。”在上海推广IDI过程中，地方性法规的制定起了关键性作用。

“当时下这个决定并不容易，留给我们考虑的时间也不多。”上海融创绿城投资控股有限公司项目开发总监於瑞芬回忆起两年前为所开发小区投保建筑工程质量潜在缺陷保险（以下简称“IDI”）时的情形，对《中国保险报》记者说。

之所以说决定难做是由于於瑞芬走了一条与一般房地产开发商的不同之路——在办理“大产证”手续过程中，没有向上海市房管局缴纳物业保修金，而是投保了太平洋产险上海分公司的IDI保险。她也是国内在这一险种上“首吃螃蟹”的人。

2012年，於瑞芬所属的香港某房地产开发商投资建设了住宅楼盘——盛世滨江。楼盘位于浦西的卢浦大桥附近，面向的客户是上海中高端消费群体。当年6月份，於瑞芬顺利拿到交付使用许可证，需要在接下来的半年内办理“大产证”。然而在办理手续时，於瑞芬因为缴纳物业保修金的事情犯了难。

按照规定，於瑞芬所在的开发商要缴纳建安总造价3%的物业保修金，该资金缴纳后10年内不能动，且不能用银行贷款交付。“核算下来需要3000多万。”於瑞芬说。当时正值房地产调控“国八条”出台，盛世滨江200米以上的户型占到了2/3，销售情况一时不太理想，资金吃紧。

在与政府部门的沟通中，於瑞芬得知了上海市不久之前发布新规，可通过投保IDI的方式免缴物业保修金。在集团公司下属保险经纪公司的推荐下，於瑞芬所在的香港开发商最终选择了投保。

“当时公司并没有这方面的预算，决定的过程经历了多方权衡。”於瑞芬说，“但目前看来，投保IDI也让我们获得了新皇冠体育：的增值服务，尤其是在房屋质量上，多加了一把安全锁。”

引入市场化机制 保障建筑安全

上海市是在建筑工程保险领域先行先试的省市之一。早在2004年，上海保监局就联合上海市建设交通委员会开展建设工程风险管理制度的研究工作并进行小范围试点。

2005年8月，建设部和保监会联合下发了《新皇冠体育：推进建设工程质量保险工作的意见》，上海成为首批试点地区。上海保监局与上海市建设交通委员会在总结试点工作的基础上，吸取国际先进经验，联合出台了《新皇冠体育：推进建设工程风险管理制度试点工作的指导意见》，明确了将在政府投资的建设工程或政府主导的公共建设工程中开展建设工程风险管理制度试点工作，并在上海威宁路苏州河桥梁新建工程中进行了成功的尝试。

2009年-2010年，上海市接连发生了两起由住宅房屋质量引发的事故：莲花湖畔倒楼及胶州路大火，尤其是后者造成了严重的人身伤亡及财产损失，引发了上海市政府对住宅房屋建筑质量的立法工程。上海市有关部门也希望借鉴国际成熟经验，引入IDI这一市场机制，从源头上强化工程质量管理。

建筑工程质量潜在缺陷保险（IDI）是舶来品，英文名为Inherent Defect Insurance，是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保修范围和保修期限内出现的由于工程质量缺陷所导致的物质损坏，履行赔偿义务的保险。它由开发商投保、支付保费，保险公司为开发商的住宅建筑提供质量监管服务，也为最终的购房者提供因房屋缺陷导致损失时的赔偿保障。

在国际上，IDI已经是一个非常成熟的险种。在欧洲的西班牙和法国，IDI为强制投保；在亚洲的日本则是通过立法规定，建筑单位可在缴纳保修金与投保IDI中二选一。

我国IDI的推广是从近几年才开始。2011年底，上海市人大通过《上海市建设工程质量和安全管理条例》，这成为IDI推广的重要法律依据。《管理条例》中第十九条指出，投保IDI的建设单位可以免予缴纳物业保修金。

在推进立法支持的同时，上海保监局还与上海市房地局、上海市建交委、上海市金融办等多方协作，共同研究配套的试行意见。经过15个月100多次的讨论，《新皇冠体育：推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》（以下简称《试行意见》）在2012年8月最终出台。

《试行意见》对IDI的承保范围、保险期限、保费基础和费率、承保模式等作出了具体的规定，明确IDI在上海的试点时间为3年，由太平洋产险、人保财险、平安产险及安信保险4家保险公司形成了共保体共同承保，太平洋产险为主承保方。在上海保监局的指导下，太平洋产险牵头承担了IDI项目的条款开发、费率制定、共保体组建、市场推广等工作。

按照《试行意见》，上海IDI的保费价格为工程建安总造价的1.5-1.7%，保障范围按照上海市《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》的相关要求，与物业保修金的保障范围完全匹配。“IDI的承保时间长达10年，是财产类保险产品中承保时间最长的长尾保险产品。”太平洋产险上海分公司副总经理邵健说。

多方共赢

於瑞芬至今仍记得保险公司聘请的风控人士对房屋进行风险排查时的情况。

“在排查漏水风险时，他们专挑下暴雨的时候，顶着大雨用水去冲楼顶玻璃的雨棚之类的地方。”她介绍说，“当时台风海葵刚过，我们觉得漏水方面的质量已经被检测过了，说不要那么辛苦，但他们还是坚持。”保险公司对房屋质量的精益求精让於瑞芬印象深刻。

据介绍，太平洋产险聘请了国际领先的西班牙建筑质量强制保险指定检测机构，会同同济大学等国内外专业建筑风险管理机构(简称TRMO)对IDI保险责任内容实施了风险管理。

“如果在开发商项目立项阶段进行投保，我们会对建筑从设计、施工、竣工、验收等环节提供顾问和咨询；如果是在工程建完办证时投保，我们的风控机构则会去做详细的技术测试，并给出测试报告，对不足的地方进行整改。”邵健说。

於瑞芬也逐步意识到了投保IDI所带来的附加增值。“增加了第三方的风险管控，让我们房屋的质量更有保障，在房屋销售时是一个很好的宣传。同时，后期如果小业主房屋质量出现问题，除了找物业公司和开发商进行解决，还可以找保险公司。我们的后顾之忧得以减轻。”於瑞芬说。

当然，更重要的是，对于於瑞芬所在的开发商来说，由于不用缴纳3%的物业保修金，公司的资金流动性得以缓解。於瑞芬说，目前，上海很多的房产商是项目公司，建筑工程竣工、验收合格并完成交付后，公司是要注销掉的，但如果有10年的物业保证金押金，10年内这个公司是不能注销的。投保IDI也可以减少项目公司空壳运营10年的财务成本。

“如果有新皇冠体育：的开发商投保，无疑会提高上海房地产市场整体的资金流动性，会助推上海房地产市场的发展。”於瑞芬认为。

对于政府部门，IDI项目也成为转变职能的有力抓手。“IDI的实施，在保障建筑工程质量的同时，还可以用保险公司的力量化解政府在发生事故后的巨额经济赔偿压力。”上海保监局相关负责人表示，“而且把政府部门从物业保证金管理、事故处理、经济补偿等具体事务中解放了出来，符合政府简政放权、由职能管理向社会化运作转变的方向。”

期待进一步推广

IDI所带来的对经济社会的创新效用使其获得了2013年上海市金融创新成果一等奖。但在“叫好”的同时，IDI在如何“叫座”上却遇到了不少的问题。

统计显示，推广1年多来，IDI为上海市4个小区4000多户居民55.41万平方米的房屋提供了总额13.9亿元的房屋质量风险保障，保费收入2200多万元人民币。相较于上海市商品住宅每年竣工面积2000万平米的发展速度，IDI的保障范围还很小。

“主要是开发商的普及和接受度还不高，很多开发商只有到办产证的时候才会知道有这个政策和险种。而且由于认知度不高，让开发商接受也还需一定的过程。”邵健说。据了解，目前IDI的客户多以境外的开发商为主。

据悉，去年5月，国家住建部曾到上海调研IDI项目的经验。全国范围内，天津、北京、湖北等省市也在纷纷跟进，希望有所尝试。

“IDI要在全国推广，还存在一些制约因素。”邵健说，“一是没有从法律层面予以明确，除上海外，其他地区并没有明文规定；二是目前风险管理机构和监理并存的局面，增加了开发商负担和协调成本；三是由于保险公司承保数据和经验不足。”

“在上海IDI的推广中，地方性法规的制定起了关键性作用，我们期望全国范围内也能够参照国际经验从立法的层面对IDI的发展给予支持。”邵健建议，未来IDI的覆盖范围不仅局限于住宅类建筑，也可以推广到市政工程等非住宅类项目中。

尽管需要解决的问题不少，但上海保监局局长裴光对IDI未来发展的前景充满信心。他说：“IDI开启了保险参与工程质量安全和政府职能转变的新模式，是商业保险配合政府职能转型、充分发挥市场力量的一个成功典范。下一步，上海保监局还将会同市政府有关部门不断总结经验，进一步提升该险种的覆盖率，强化保险的保障水平、杠杠作用和分担政府职能的能力，加快从试点到推广阶段迈进，服务上海经济社会大局。”