纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)位于美国纽约曼哈顿公园大道49街和50街之间，这座具有121年历史的酒店，接待过包括罗斯福总统、伊丽莎白·泰勒、马丽莲·梦露等在内的诸多名人，就连阿里巴巴9月份在纽约路演，与数百位投资者见面的地点，也是选在这家酒店。

今年10月，这座有着贵族范儿的地标性建筑的主人变成了中国人。希尔顿全球控股有限公司（下称“希尔顿”）宣布，同意以19.5亿美元的价格出售纽约华尔道夫酒店给中国安邦保险集团股份有限公司（下称“安邦保险”）。

据了解，安邦保险此番收购纽约华尔道夫酒店的价格创造了美国酒店类物业交易史上的最高纪录，此前最高交易额纪录是黑石集团于今年5月以17.3亿美元对拉斯维加斯的丽都酒店及赌场交易的收购案。按照跟希尔顿的协议，安邦保险已向希尔顿提供了1亿美元的现金存款作为保证，该交易最快将于2014年12月31日之前完成。

安邦保险这笔交易已是继中国平安、中国人寿之后，险资海外投资的第三单。2013年7月，中国平安用2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼(The Lloyds building)。2014年6月，中国人寿和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑，收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼的90%股权。

安邦保险的算盘

险资在境外收购酒店物业的利益诉求有明暗两条线。

最明显的初衷是资产配置的需要。

去年10月份，保监会印发了《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，其中规定保险资金境外投资可选择部分国家或者地区直接投资不动产，限于包括美国、英国、澳大利亚等在内的发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业、办公等不动产。再结合目前国内各行业产能过剩的大背景，在高锐地产首席战略顾问童颖看来，华尔道夫这种海外一线城市地标酒店，口碑和经营状况都长期向好，正对险资的胃口。

从希尔顿角度看，与全球几大酒店集团做法类似，也在奉行轻资产战略。出售纽约华尔道夫可回笼资金，将资金用以发展新项目。

公开资料显示，从2004年成立至今，安邦保险发展相当迅猛。10年间，安邦保险便从一个注册资本仅5亿元的财险公司，发展成一个横跨保险、银行、资产管理等多个领域的综合性保险集团，目前总资产规模达7000亿元人民币。

对此，华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理何锋认为，随着企业自身规模的快速扩张，安邦保险也需要找寻到可为保险资金带来稳定收益率的投资标的，至于单笔投资的短期收益，倒不是其关注的核心点。

希尔顿在公告中声明，根据与安邦保险的协议，希尔顿在未来百年内将继续经营纽约华尔道夫酒店。“安邦保险买酒店不是为了直接经营，而是资产的合理配置，用以实现稳定长期投资收益率。”童颖强调。另据赛富不动产基金总裁王戈宏介绍，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低，这是一个行业趋势。

纽约华尔道夫酒店是希尔顿旗下华尔道夫高档酒店中的旗舰店，该酒店的基本房型价格在399美元起/天·间，入住率超过90%。童颖判断，从保险行业平均收益情况来看，安邦保险这笔海外大单的年度收益率保守估计可达5%以上（目前，海外优质商业地产的5年平均回报率在7%-10%之间）。

另一方面，安邦保险收购纽约华尔道夫酒店暗藏的诉求则是拓展海外融资渠道。“海外具有稳定现金流的优质商业物业便于进行抵押贷款，这个资金成本要远低于国内的水平。”童颖续称。

最后，通过事件营销树立安邦保险在境外市场的知名度这一目的也是不言自明的。

安邦保险对国内房地产也是兴趣盎然，屡屡出手。 2011年安邦保险和北京涛力投资管理有限公司联合体出价22.92亿元夺得北京CBD核心区Z9地块；同年，安邦保险又与北大方正集团有限公司、联通租赁集团有限公司和中国中信集团公司组成投标联合体以345000万元竞得北京CBD核心区Z10地块。

转至2014年，安邦保险先与生命人寿拉开了对金地集团股份的增持大战；后又成为万科的第四大股东，持股数为2.35亿股，占总股本比例为2.13%。

安邦保险激进的投资风格已让其在国内市场名声大噪。何锋表示，此次收购纽约华尔道夫酒店是把事件营销手法应用于海外市场。收购纽约华尔道夫酒店，不单是商业价值上的获益，还有迅速树立品牌的无形价值收获，让众多境外投资机构和发展商都知晓了安邦保险。

时隔收购纽约华尔道夫酒店一周，安邦保险还宣布收购比利时FIDEA保险公司，这是中国保险企业首次100%股权收购欧洲保险公司。

“入股银行、收购保险公司等行为是安邦保险出于构建跨国际金融集团的中长期规划考虑，而收购酒店类资产、增持房企股份则是其资产配置和品牌宣传的需求所致。”何锋一言以蔽之。

中国钱出海潮

截至目前，中国投资者选择投资美国的物业类型比较广泛，并具有区域性投资特征。高纬环球北京研究部经理陆明举例称，比如中国投资者进入纽约投资，多是选择酒店和写字楼物业，进入加州的大部分投资是与住宅相关。

而针对酒店资产的全球收购，包括险资在内的中国投资者正蓄势待发。仲量联行最新公布的数据显示，2014年上半年，仅亚太区一地，中国的海外酒店收购活动就增长了30%。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部执行副总裁Nihat Ercan称，这一趋势在2015年仍将持续。

他还表示：多年来，来自亚洲的投资者一直把重心放在跨行业收购核心资产上，包括到亚洲之外的地区收购酒店，最突出的是在澳大利亚、英国和美国等地的收购活动。 “然而，我们首次发现，收购酒店受到越来越多来自中国大陆投资者的青睐。对他们而言，这是进军国外高端房地产业所迈出的第一步。”

高力国际华北区物业投资服务部董事辛勇也认为，当前很多国内的险资、地产公司、投资机构都在关注海外核心门户城市（如纽约、伦敦、墨尔本、悉尼等）中核心地段的酒店类资产投资机会。“有些投资者在进行酒店收购谈判时，关注点不限于某一个酒店物业的投资，而是以这一交易为基础，商讨可以形成长期战略合作伙伴关系的可能性。”

“如果是传统商办物业，可能涉及到比较大的招商力度。这对于前期进入的客户积累是有难度的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，酒店业本身有比较稳定的客源，通过酒店物业，可以快速捕获新皇冠体育：的高净值客户，从而为其相关产业带来新皇冠体育：的海外客户资源。

童颖指出，中国资本海外收购资产，让人们很容易联想起上个世纪80年代日本企业在美国市场上大手笔的收购行为。

80年代中期，日本央行为了维持日本的经济增长降低了日元利率，日元与美元的汇率一度由1美元兑换260日元涨至1美元兑换150日元。这使得日元的国际购买力极大提升，一时间，日本投资者席卷了美国的大量资产。